La logística como motor de inversión estructural
España está inmersa en un proceso de transformación logística sin precedentes. La creciente demanda de servicios de transporte, la digitalización acelerada, los retos medioambientales y la presión del e-commerce están obligando a renovar infraestructuras, optimizar procesos y desarrollar nuevo suelo logístico.
Este cambio de paradigma requiere una inversión masiva y sostenida en el tiempo. Tanto el sector público como el privado están movilizando recursos para crear una red logística más eficiente, resiliente y sostenible. Las perspectivas para el período 2025‑2030 se presentan favorables, pero también llenas de desafíos estructurales, financieros y normativos.
Radiografía de la inversión logística en 2024: punto de partida
Durante 2024, el mercado logístico español ha consolidado su posición como uno de los más dinámicos del sur de Europa:
- Más de 2 millones de m² contratados en naves logísticas de gran formato.
- Inversión directa de más de 2.700 millones de euros en activos logísticos, según datos de CBRE y Savills.
- Alta demanda en Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza, Sevilla y Bilbao.
- Auge del modelo Built‑to‑Suit (BTS) y del inversor institucional.
El contexto macroeconómico de tipos de interés aún elevados, inflación moderada y necesidad de eficiencia logística ha fortalecido el interés de fondos especializados y promotores en parques logísticos, hubs intermodales y plataformas de última milla.
Previsiones 2025‑2030: crecimiento moderado pero sostenido
Las previsiones de inversión en logística e infraestructuras para España entre 2025 y 2030 apuntan a un crecimiento estable, con los siguientes motores:
- Reconversión de plataformas obsoletas: muchos centros logísticos necesitan renovación energética y tecnológica.
- Desarrollo de suelo logístico e intermodal: especialmente en zonas periféricas, corredores ferroviarios y áreas transfronterizas.
- Demanda del e-commerce y logística urbana: mayor necesidad de microhubs y cross-docking.
- Fondos europeos y compromisos verdes: impulso a la sostenibilidad y eficiencia energética.
- Digitalización del transporte: inversión en visibilidad, IA, trazabilidad y plataformas colaborativas.
Se estima que el volumen total de inversión logística en España durante este periodo podría superar los 15.000 millones de euros, sumando capital público y privado.
Principales líneas de inversión pública
El papel del Estado y las administraciones autonómicas es clave en el desarrollo de infraestructuras estratégicas. Las principales líneas activas son:
🔹 1. Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR)
- Financiado con fondos Next Generation EU.
- Incluye más de 3.000 millones de euros para movilidad, logística sostenible, electrificación y digitalización del transporte.
- Apoyo a nodos intermodales, corredores ferroviarios y hubs sostenibles.
🔹 2. Estrategia de Movilidad Sostenible 2030
- Prioriza la inversión en infraestructuras de baja huella ambiental.
- Fomento de autopistas ferroviarias, logística urbana sostenible y interoperabilidad digital.
- Refuerzo del transporte de mercancías por ferrocarril.
🔹 3. Plan de Accesibilidad Logística Portuaria
- Impulsa las conexiones entre puertos y plataformas logísticas interiores.
- Enlace intermodal con nodos como Zaragoza, Madrid, Antequera o Vitoria.
- Mejora de la red ferroviaria portuaria.
La inversión privada: fondos, promotoras y modelos BTS
El capital privado está jugando un papel protagonista, especialmente en:
- Promoción de activos logísticos modernos, con eficiencia energética y automatización.
- Adquisición y reconversión de naves y plataformas obsoletas.
- Desarrollo de suelo en zonas logísticas emergentes: Castilla-La Mancha, Aragón, Andalucía o el eje Atlántico.
The fondos internacionales lideran el mercado (Prologis, Panattoni, P3 Logistic Parks, Mileway, EQT Exeter, Montepino), junto a operadores nacionales como Merlin Properties o Aristeas.
El modelo Build-to-Suit (BTS) —construcción a medida para un operador— se impone por encima del especulativo, dada la necesidad de adecuar cada instalación a requisitos logísticos, sostenibles y tecnológicos muy específicos.
Modelos de colaboración público‑privada (PPP) en auge
Los modelos PPP están permitiendo acelerar el desarrollo de grandes infraestructuras logísticas sin comprometer en exceso el gasto público. Las fórmulas más comunes incluyen:
- Cesión de suelo público a operadores privados para desarrollar plataformas logísticas (ej. ZAL del Puerto de Sevilla o el de Barcelona).
- Concesiones a largo plazo para gestión de nodos logísticos, estaciones intermodales o hubs aduaneros.
- Participación pública en sociedades mixtas para el desarrollo y gestión de infraestructuras.
Un ejemplo reciente es la Plataforma Intermodal de Antequera, donde la Junta de Andalucía, ADIF y operadores privados están ejecutando un puerto seco estratégico con participación mixta.
Zonas clave de inversión logística en el territorio español
Entre las áreas que recibirán mayor volumen de inversión en los próximos años destacan:
- Madrid‑Corredor del Henares: saturación de oferta, precios altos, pero fuerte demanda.
- Barcelona‑Zona Franca y Valls: crecimiento urbano y logística de última milla.
- Valencia y su ZAL: por el papel del puerto y la intermodalidad.
- Sevilla y Andalucía occidental: con foco en parques como Palenquivir (Los Palacios y Villafranca, Sevilla), que combina suelo logístico y terciario moderno, conectividad y proximidad a nodos clave.
- Zaragoza (PLAZA), Vitoria (Júndiz), Badajoz‑Elvas y Antequera: hubs intermodales en consolidación.
Factores que condicionarán la inversión futura
El ritmo y dirección de la inversión logística estará condicionado por varios factores:
Facilitadores:
- Políticas públicas estables y alineadas con la sostenibilidad.
- Incentivos fiscales y acceso a financiación europea.
- Agilidad administrativa en licencias y calificación del suelo.
- Mejora en conectividad ferroviaria y digital.
Barreras:
- Escasez de suelo logístico de calidad en algunas zonas.
- Aumento del coste del capital y de los materiales de construcción.
- Rigidez normativa en planificación urbanística.
- Escasez de profesionales logísticos cualificados.
Sostenibilidad como criterio clave para la inversión
Los criterios ESG (Environmental, Social & Governance) están reconfigurando el perfil del inversor. Cada vez más operaciones están condicionadas a:
- Certificaciones energéticas (LEED, BREEAM, WELL).
- Infraestructuras de autoconsumo y eficiencia hídrica.
- Logística verde (flotas eléctricas, puntos de carga, trazabilidad de CO₂).
- Inclusión social y fomento del empleo local.
La inversión logística ya no se mide solo en metros cuadrados, sino en impacto medioambiental, integración urbana y valor social generado.
La década logística ya ha comenzado
El período 2025‑2030 será decisivo para que España consolide su red logística como un sistema moderno, resiliente, digital y verde. Las oportunidades de inversión son claras, pero requerirán visión estratégica, colaboración pública‑privada y una regulación ágil.
Los actores que se anticipen a las tendencias —sostenibilidad, intermodalidad, digitalización, colaboración— serán los que capitalicen el valor de esta transformación estructural.
Invertir en logística es invertir en competitividad territorial y económica a largo plazo.
