La logística como palanca territorial
La transformación logística que vive España no solo afecta a los flujos de mercancías y las cadenas de suministro. Está teniendo un impacto directo en la ordenación del territorio, el urbanismo y el desarrollo económico de amplias zonas del país. El despliegue de infraestructuras logísticas modernas, la revalorización del suelo terciario y la creciente demanda de intermodalidad están convirtiendo la logística en un vector territorial capaz de redistribuir actividad económica, generar empleo local y promover modelos de desarrollo más equilibrados entre núcleos urbanos y periferias.
En este contexto, las decisiones sobre dónde, cómo y para qué se desarrollan nuevos parques logísticos e intermodales se han vuelto estratégicas. Más allá de la eficiencia operativa, la logística está modelando el territorio español para el futuro.
El auge del suelo terciario logístico: mucho más que metros cuadrados
El suelo terciario logístico es aquel destinado al desarrollo de actividades de servicios, comercio, distribución, transporte, oficinas o tecnología. Su evolución en España ha sido especialmente dinámica en las dos últimas décadas, con una aceleración evidente desde 2020 debido al auge del e-commerce, la transformación de las cadenas de suministro y los cambios en los patrones de consumo.
Según datos de CBRE España, en 2024 se contrataron más de 1,5 millones de m² de superficie logística en los principales mercados del país. El 76 % correspondió a activos de clase A, lo que refleja una creciente exigencia en calidad, eficiencia energética y conectividad.
Estos espacios ya no se ubican solo en áreas metropolitanas: el crecimiento del coste del suelo, las restricciones normativas y la presión ambiental están desplazando el foco a zonas periurbanas y rurales, donde el suelo logístico ofrece más oportunidades de desarrollo.
Intermodalidad como requisito estratégico del suelo terciario
El modelo logístico actual ya no puede depender exclusivamente del transporte por carretera. La transición hacia una cadena de suministro sostenible exige nodos logísticos intermodales, que integren carretera, ferrocarril, puertos y aeropuertos en una única red coherente.
El desarrollo del suelo terciario logístico requiere, por tanto, que se priorice la conectividad multimodal. Esto implica:
- Suelos próximos a líneas ferroviarias de mercancías.
- Accesos directos a autovías de alta capacidad.
- Cercanía a puertos y aeropuertos.
- Compatibilidad urbanística con usos logísticos e industriales.
El caso de la Plataforma Logística de Zaragoza (PLAZA), conectada por tren, carretera y aeropuerto, es paradigmático. Ocupa más de 13 millones de m² y ha sido clave para atraer inversiones como Amazon, Inditex o Decathlon.
Impacto en el desarrollo periférico: generación de empleo y redistribución económica
Uno de los efectos más relevantes del crecimiento del suelo terciario logístico es su capacidad de actuar como motor de desarrollo económico en zonas menos industrializadas. Parques logísticos implantados en municipios de segunda o tercera corona metropolitana están:
- Creando empleo directo (almacenaje, transporte, servicios técnicos).
- Impulsando la economía local mediante contrataciones indirectas (limpieza, seguridad, catering, mantenimiento).
- Aumentando la recaudación fiscal municipal.
- Fomentando la infraestructura secundaria (colegios, centros comerciales, transporte público).
- Mitigando el fenómeno de la despoblación.
El reto de la planificación urbanística y la cooperación institucional
Para que el suelo logístico terciario cumpla una función territorial positiva, es necesario mejorar la planificación urbanística y la coordinación entre administraciones. Los planes generales (PGOU) deben adaptarse para:
- Prever zonas logísticas en función de la conectividad y no solo de la disponibilidad de suelo.
- Flexibilizar usos del suelo para permitir actividades mixtas (almacenamiento + oficinas + servicios).
- Acelerar los plazos de tramitación y licencias, aún muy elevados en España.
- Incluir criterios de sostenibilidad, eficiencia energética y bajo impacto ambiental.
- Considerar la logística como un uso prioritario dentro del sector terciario, no subordinado.
Además, muchas iniciativas exigen una estrecha colaboración público‑privada. La construcción de accesos, ramales ferroviarios, redes de saneamiento o electrificación requiere inversiones conjuntas entre ayuntamientos, comunidades autónomas y operadores.
La sostenibilidad como nuevo criterio de diseño del suelo logístico
Además de su función económica y territorial, el suelo terciario debe alinearse con los objetivos climáticos y medioambientales de la UE. Cada vez más operadores logísticos demandan suelos con capacidad para:
- Incorporar naves con certificaciones sostenibles (LEED, BREEAM, DGNB).
- Instalar paneles solares y puntos de recarga eléctrica.
- Disponer de sistemas de gestión de residuos y eficiencia hídrica.
- Promover movilidad sostenible para trabajadores (bicicletas, lanzaderas).
- Minimizar el impacto acústico y lumínico en zonas residenciales próximas.
Las promotoras logísticas están incorporando estos elementos como factores de valor añadido en la comercialización de suelo.
Proyecciones hacia 2026: qué esperar del suelo terciario logístico
Los próximos dos años se perfilan como una etapa de consolidación y expansión para los suelos logísticos en España. Las tendencias más probables incluyen:
- Reequilibrio geográfico: crecimiento en zonas intermedias como Castilla-La Mancha, Extremadura o Aragón.
- Especialización funcional: suelos para e-commerce, última milla, cold logistics, pharma, etc.
- Digitalización integrada: plataformas automatizadas, conectadas por IoT y con software de gestión avanzada.
- Mayor competencia por el suelo disponible, sobre todo en áreas con buena conectividad y cercanas a nodos intermodales.
- Incremento del precio del suelo en ciertas localizaciones con alta demanda (Corredor del Henares, Valls, Sevilla – Dos Hermanas, Los Palacios y Villafranca, etc.).
Administrar el territorio a través de la logística
Lejos de ser un fenómeno meramente funcional, la expansión del suelo logístico terciario tiene un profundo impacto sobre el modelo territorial español. Bien planificada, puede convertirse en una palanca para cohesionar el país, atraer inversión, generar empleo y reducir desigualdades regionales.
El reto será alinear esta expansión con criterios de sostenibilidad, eficiencia energética, digitalización y equidad territorial. De ello dependerá no solo la competitividad logística de España, sino también la calidad de vida de sus habitantes y la resiliencia de su tejido productivo.
La logística ya no es un sector auxiliar: es una estrategia territorial.
